مالکیت مشترک (مشاع)؛ چالشها و راهکارهای حقوقی در نظام املاک ایران
یکی از پیچیدهترین و در عین حال رایجترین مباحث در حقوق املاک ایران، موضوع «مالکیت مشترک» یا به اصطلاح حقوقی «اشاعه» است. زمانی که دو یا چند نفر به طور همزمان مالک یک مال (مانند زمین، خانه یا آپارتمان) باشند، بدون آنکه سهم فیزیکی هر یک از آنها به طور جداگانه مشخص شده باشد، با وضعیت مالکیت مشاعی روبرو هستیم. این وضعیت اگرچه میتواند ناشی از یک سرمایهگذاری مشترک آگاهانه باشد، اما در بسیاری از موارد به صورت قهری (مانند ارث) ایجاد میشود و بستری برای بروز اختلافات حقوقی فراهم میکند. در این مقاله جامع، به بررسی ابعاد حقوقی مالکیت مشترک، نحوه اداره، تقسیم و راهکارهای قانونی حل اختلاف میپردازیم.
مفهوم حقوقی ملک مشاع و تفاوت آن با ملک مفروز
در نظام حقوقی ایران، مالکیت به دو دسته کلی مفروز و مشاع تقسیم میشود. در مالکیت مفروز (ششدانگ)، یک شخص واحد مالک تمامیت ملک است و حق هرگونه تصرف مادی و حقوقی را بدون نیاز به اجازه دیگری دارد. اما در ملک مشاع، حق مالکیت شرکا در «ذرهذره» ملک منتشر است. به عبارت سادهتر، اگر دو نفر شریک یک خانه باشند، هیچکدام نمیتوانند ادعا کنند که اتاق شمالی متعلق به یکی و اتاق جنوبی متعلق به دیگری است؛ بلکه هر دو در تمام آجرها و اجزای ساختمان شریک هستند.
طبق ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. این اجتماع حقوق، محدودیتهای خاصی را ایجاد میکند:
- تصرفات حقوقی: هر شریک میتواند سهم خود را بفروشد یا به دیگری منتقل کند (بدون نیاز به اجازه شرکای دیگر).
- تصرفات مادی: هیچ شریکی حق ندارد بدون اجازه سایر شرکا در ملک تصرف مادی کند (مانند سکونت، تعمیرات، یا تخریب). این نکته کلیدی، ریشه بسیاری از دعاوی حقوقی از جمله «خلع ید» در املاک مشاعی است.
روشهای پایان دادن به مالکیت مشترک: تقسیم املاک
به دلیل محدودیتهای تصرف در املاک مشاع و بروز اختلافات متعدد، قانونگذار راهکارهایی را برای پایان دادن به این وضعیت پیشبینی کرده است. تقسیم ملک مشاع حق مسلم هر شریک است، مگر آنکه به موجب قانون یا قرارداد ملزم به عدم تقسیم شده باشند.
۱. افراز (تفکیک فیزیکی)
افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک از ملک مشترک است. اگر ملکی قابلیت تقسیم فیزیکی داشته باشد (مانند یک زمین بزرگ کشاورزی)، اداره ثبت یا دادگاه اقدام به افراز آن میکند. در این حالت، ملک مشاع از بین رفته و هر نفر مالک ششدانگ قطعهای مجزا (مفروز) میشود. نکته مهم این است که اگر جریان ثبتی ملک تمام شده باشد، درخواست افراز باید ابتدا به اداره ثبت محل وقوع ملک داده شود.
۲. تعدیل
زمانی که اجزای ملک ارزش یکسانی ندارند و نمیتوان آن را دقیقاً بر اساس سهام تقسیم کرد، از روش تعدیل استفاده میشود. در این روش، کارشناس رسمی دادگستری قطعات را بهگونهای ارزشگذاری و تقسیم میکند که ارزش ریالی سهم هر شریک حفظ شود، حتی اگر مساحت قطعات با هم برابر نباشد.
۳. فروش (تقسیم به رد)
اگر ملک به دلیل مساحت کم یا نوع کاربری «غیرقابل افراز» تشخیص داده شود (که در آپارتمانهای کوچک یا مغازهها بسیار رایج است)، تنها راه حل اختلاف، فروش ملک است. در این شرایط، هر یک از شرکا میتواند با دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت، به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و «دستور فروش ملک مشاع» را تقاضا کند. دادگاه ملک را از طریق مزایده به بالاترین قیمت فروخته و مبلغ حاصل را به نسبت سهم شرکا بین آنها تقسیم میکند.
چالشها و راهکارهای حل اختلاف بین مالکین
اختلافات در املاک مشاعی معمولاً حول محورهایی نظیر عدم اجازه تصرف، عدم پرداخت هزینههای نگهداری، یا ممانعت از فروش میچرخد. برای مدیریت این چالشها، توجه به نکات زیر ضروری است:
مذاکره و توافق (تقسیم به تراضی)
بهترین، سریعترین و کمهزینهترین راه، توافق شرکا است. آنها میتوانند با تنظیم یک «تقسیمنامه رسمی» در دفترخانه، مشخص کنند که کدام بخش از ملک در اختیار چه کسی باشد. این توافق تا زمانی که ملک پابرجاست، معتبر خواهد بود.
مدیریت هزینهها و تعمیرات
طبق قانون مدنی، شرکا باید در هزینههای نگهداری ملک به نسبت سهم خود مشارکت کنند. اگر یک شریک از پرداخت هزینه تعمیرات ضروری (مثل تعمیر سقف که در حال ریزش است) خودداری کند، سایر شرکا میتوانند با مجوز دادگاه تعمیرات را انجام داده و سهم شریک ممتنع را مطالبه کنند.
حق شفعه: امتیازی برای دو شریک
یکی از نکات ظریف حقوقی در املاک مشاع، «حق شفعه» است. اگر ملکی فقط دو شریک داشته باشد و یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد همان مبلغ را به خریدار داده و سهم فروخته شده را تملک کند. این حق فوری است و برای جلوگیری از ورود شریک ناخواسته به ملک پیشبینی شده است. توجه داشته باشید که این حق در املاکی با بیش از دو شریک یا در آپارتمانها (طبق رویه قضایی غالب) جاری نیست.
نکات کاربردی برای خریداران و مالکین املاک مشاع
خرید ملک مشاع معمولاً به دلیل قیمت پایینتر وسوسهانگیز است، اما ریسکهای خاص خود را دارد. توصیه میشود:
- استعلام دقیق ثبتی: قبل از معامله، وضعیت ثبتی ملک، ممنوعالمعامله بودن شرکا و یا بازداشت بودن سهم مشاعی را بررسی کنید.
- اخذ رضایتنامه کتبی: اگر قصد تصرف در ملک (سکونت) دارید، حتماً صورتجلسهای مبنی بر رضایت تمام شرکا برای تصرف در قسمت مشخصی از ملک تنظیم کنید.
- تعیین تکلیف سند: اگر ملکی را به صورت قولنامهای و مشاع میخرید، حتماً بازه زمانی مشخصی را برای انتقال رسمی سند مشاعی در دفترخانه تعیین کنید تا از مشکلات آتی نظیر فروش مال غیر جلوگیری شود.
در نهایت، پیچیدگیهای حقوقی املاک مشاع ایجاب میکند که در صورت بروز اختلاف یا پیش از انجام معاملات سنگین، حتماً با وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید تا از ضررهای جبرانناپذیر مالی و اتلاف وقت در راهروهای دادگاه جلوگیری شود.
منابع
https://dirbaaz.com/blog/what-is-community-property-and-legal-rules
